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Maklerrecht (2021), S. VII 
Inhaltsverzeichnis 
Detlev Fischer 

VII Inhaltsverzeichnis

  1. Vorwort zur 6. Auflage
  2. Aus dem Vorwort zur 1. Auflage
  3. I. Einleitung
    1. 1. Rudimentärer Normenbestand des Maklerrechts
      1. a) Maklerrecht als Richterrecht
      2. b) Aufgabenstellung des Maklerrechtssenats des Bundesgerichtshofs
      3. c) Reform des Maklerrechts
        1. aa) Allgemeine Erwägungen
        2. bb) Bestellerprinzip im Wohnungsvermittlungsrecht
        3. cc) Bestellerprinzip beim Erwerb von Wohnimmobilien
        4. dd) Schwächen des Bestellerprinzips
        5. ee) Gesetz zur Verteilung der Maklerkosten vom 12.6.2020
    2. 2. Allgemeine Grundbegriffe
      1. a) Nachweismakler
      2. b) Vermittlungsmakler
      3. c) Vertrauensmakler
      4. d) Doppelmakler
      5. e) Zivilmakler
      6. f) Handelsmakler
      7. g) Versicherungsmakler
    3. 3. Öffentlich-rechtliches Maklerrecht
  4. II. Grundsätzliches zum Maklervertrag
    1. 1. Überblick
    2. 2. Rechtsnatur des Maklervertrages
    3. 3. Maklerdienstvertrag
    4. 4. Maklerwerkvertrag
    5. 5. Alleinauftrag
      1. a) Einfacher Alleinauftrag
      2. b) Qualifizierter Alleinauftrag
    6. 6. Abgrenzung zwischen Maklervertrag und Anwaltsvertrag
      1. a) Anwaltsdienstvertrag
      2. b) Maklervertrag
    7. 7. Zusammenarbeit mehrerer Makler
      1. a) Untermakler
      2. b) Zubringergeschäft
      3. c) Gesamtmakler
      4. d) Gemeinschaftsgeschäft
      5. e) Franchise-System
    8. 8. Form des Maklervertrages
      1. a) Grundsatz der Formfreiheit
      2. b) Ausnahmen vom Grundsatz der Formfreiheit
        1. aa) Textform
        2. bb) Schriftform
        3. cc) Beurkundungsform
    9. 9. Sonstige Nichtigkeitsgründe des Maklervertrages
      1. a) Anwendungsbereich des § 134 BGB
        1. aa) Verstoß gegen Tätigkeitsverbot für Notare
        2. bb) Verstoß gegen das Rechtsdienstleistungsgesetz
        3. cc) Verstoß gegen gewerberechtliche Erlaubnispflicht
        4. dd) Verstoß gegen Tätigkeitsverbot für Steuerberater
        5. ee) Gewerbsmäßige Betätigung eines Rechtsanwalts als Makler
        6. ff) Verstoß gegen Vorschriften der Makler- und Bauträgerverordnung
        7. gg) Verstoß gegen § 6 Abs. 1 WoVermittG
      2. b) Anwendungsbereich des § 138 BGB
        1. aa) Sittenwidrigkeit hinsichtlich des Inhalts des Maklervertrages
        2. bb) Sittenwidrigkeit hinsichtlich der Provisionshöhe
      3. c) Anfechtung des Maklervertrages
      4. d) Rechtsfolgen der Nichtigkeit des Maklervertrages
  5. III. Begründung und Auflösung des Maklervertrages
    1. 1. Überblick
    2. 2. Ausdrücklicher Vertragsabschluss
    3. 3. Stillschweigender Vertragsabschluss
      1. a) Allgemeine Grundsätze
      2. b) Einzelne Fallgruppen
        1. aa) Vertragsabschluss mit einem Kaufinteressenten
        2. bb) Vertragsabschluss mit einem Mietinteressenten
        3. cc) Vertragsabschluss mit einem Verkaufsinteressenten
        4. dd) Vertragsabschluss mit einem Kreditsuchenden
        5. ee) Suchauftrag
      3. c) Anforderungen hinsichtlich der Deutlichkeit des Provisionsverlangens
      4. d) Ausschluss anderweitiger Leistungsansprüche im Anwendungsbereich der Unklarheitenregel
    4. 4. Darlegungs- und Beweislast hinsichtlich des Vertragsabschlusses
    5. 5. Zurückweisung eines ausdrücklichen Provisionsbegehrens
      1. a) Gesamtwiderspruch gegen ein ausdrückliches Provisionsbegehren
      2. b) Teilweiser Widerspruch gegen ein ausdrückliches Provisionsbegehren
        1. aa) Vertragsabschluss auf der Grundlage des § 150 Abs. 2 BGB
        2. bb) Dissens aufgrund der Auslegungsregel des § 154 Abs. 1 BGB
        3. cc) Vertragsabschluss mit nachträglicher Provisionsbestimmung auf der Grundlage ergänzender Vertragsauslegung
    6. 6. Inhalt des Maklervertrages
    7. 7. Maklervertrag und kaufmännisches Bestätigungsschreiben
    8. 8. Maklervertrag mit Eheleuten
      1. a) Vertragsabschluss
      2. b) Vertreterhandeln
      3. c) Rechtsscheinhaftung
      4. d) Mithaftung aus Schlüsselgewalt
    9. 9. Nachträglicher Abschluss eines Maklervertrages
    10. 10. Einzelfragen zur Provision
      1. a) Allgemeine Grundsätze
        1. aa) Berechnungsarten
        2. bb) Weitere Bezugsgrößen
      2. b) Übliche Provision
        1. aa) Gesetzliche Auslegungsregel
        2. bb) Fehlen bundesweit üblicher Provisionssätze
        3. cc) Regional abweichende Provisionssätze
        4. dd) Ermittlung der üblichen Provision
        5. ee) Festprovision für den Niedrigpreisbereich
        6. ff) Keine Differenzierung zwischen einem professionellen Immobilienmakler und einem Gelegenheitsmakler
        7. gg) Örtlicher Anknüpfungspunkt
      3. c) Sittenwidrige Provisionshöhe
      4. d) Anwendungsbereich des Herabsetzungsrechts aus § 655 BGB
      5. e) Verjährung des Provisionsanspruchs
      6. f) Darlegungs- und Beweislast
    11. 11. Aufwendungsersatzabrede
    12. 12. Widerruf des Maklervertrages gemäß § 355 BGB
      1. a) Allgemeine Grundsätze
      2. b) Neues Recht ab dem 13.6.2014
      3. c) Altes Recht vor dem 13.6.2014
    13. 13. Beendigung des Maklervertrages
  6. IV. Maklerleistung
    1. 1. Überblick
    2. 2. Nachweisleistung
      1. a) Gelegenheit zum Abschluss eines Hauptvertrages
        1. aa) Nachweis des Objekts und des potenziellen Vertragspartners
        2. bb) Entbehrliche Namhaftmachung
        3. cc) Unzureichende Nachweisleistung
      2. b) Vertragsbereitschaft
        1. aa) Veräußerungsbereitschaft
        2. bb) Erwerbsbereitschaft
      3. c) Zusätzliche Nachweisleistung
    3. 3. Vermittlungsleistung
      1. a) Allgemeine Grundsätze
      2. b) Konkrete Vermittlungsleistungen
      3. c) Unzureichende Vermittlungsleistungen
  7. V. Hauptvertrag
    1. 1. Überblick
    2. 2. Allgemeine Grundsätze
    3. 3. Nichtigkeitsgründe
      1. a) Formnichtigkeit
      2. b) Gesetzes- oder Sittenwidrigkeit
      3. c) Anfechtung
      4. d) Keine Maklerprovision bei anfänglicher Unmöglichkeit der Leistung des Hauptvertrages
      5. e) Keine Maklerprovision bei Abstandnahme vom schwebend unwirksamen Hauptvertrag
    4. 4. Hauptverträge mit Bedingungsvorbehalt
      1. a) Aufschiebende Bedingung
      2. b) Rücktrittsvorbehalte
      3. c) Auflösende Bedingung
    5. 5. Hauptverträge mit Genehmigungserfordernis
    6. 6. Provision bei Ausübung eines Vorkaufsrechts
      1. a) Provisionsanspruch gegenüber Erstkäufer
      2. b) Provisionsanspruch gegenüber Verkäufer
      3. c) Provisionsanspruch gegenüber dem Vorkaufsberechtigten
    7. 7. Verflechtungstatbestände
      1. a) Drittbezug der Maklertätigkeit
      2. b) Anfänge der Verflechtungsrechtsprechung
      3. c) Allgemeine Grundsätze der Verfechtungsrechtsprechung
        1. aa) Wirtschaftliche Betrachtungsweise
        2. bb) Zweistufigkeit des Verflechtungsgedankens
        3. cc) Anwendungsbereich
        4. dd) Maßgeblichkeit der tatsächlichen Verhältnisse
      4. d) Echte Verflechtung
      5. e) Unechte Verflechtung
        1. aa) Notwendigkeit eines eigenständigen Begründungsansatzes
        2. bb) Grundsatz des institutionalisierten Interessengegensatzes
        3. cc) Handelsvertreter
        4. dd) Arbeitnehmer
        5. ee) Bevollmächtigter
        6. ff) Eheleute
        7. gg) Persönliches oder freundschaftliches Näheverhältnis
        8. hh) Verwalter
        9. ii) Enge Kooperation zwischen Vermittler und Hauptvertragspartei
        10. jj) Kreditinstitute als Makler
        11. kk) Hälftige Beteiligung am Erwerbsvorgang
        12. ll) Besonderheiten des Wohnungsvermittlungsrechts
      6. f) Abweichende Provisionsabreden
      7. g) Darlegungs- und Beweislast
    8. 8. Wirtschaftliche Identität zwischen beabsichtigtem und tatsächlich abgeschlossenem Hauptvertrag
      1. a) Allgemeine Grundsätze
      2. b) Inhaltliche Identität
        1. aa) Abweichungen hinsichtlich des Umfangs des Objekts
        2. bb) Abweichungen hinsichtlich des vom Hauptvertrag gewährten Rechts
        3. cc) Abweichungen hinsichtlich der Höhe des vorgesehenen Preises
      3. c) Persönliche Identität
        1. aa) Allgemeine Grundsätze
        2. bb) Enge persönliche Beziehung
        3. cc) Enge wirtschaftliche oder gesellschaftsrechtliche Beziehung
        4. dd) Anwendung der Grundsätze über die persönliche Identität auch bei Vorliegen eines Provisionsanspruchs gegenüber dem Dritterwerber?
      4. d) Analoge Anwendung der Grundsätze zur persönlichen Kongruenz
      5. e) Darlegungs- und Beweislast
      6. f) Konkludente Vertragserweiterung
      7. g) Provisionserweiternde Klauseln bezüglich fehlender wirtschaftlicher Identität
  8. VI. Ursächlicher Zusammenhang zwischen Maklerleistung und Hauptvertrags-Abschluss
    1. 1. Überblick
    2. 2. Mitursächlichkeit der Nachweisleistung
      1. a) Vorkenntnis
        1. aa) Allgemeine Grundsätze
        2. bb) Beweisrechtliche Konstellationen
        3. cc) Zusätzliche Nachweisleistung
        4. dd) Fehlende unverzügliche Offenbarung der Vorkenntnis
        5. ee) Dispositive Abrede zur Vorkenntnismitteilung
        6. ff) Darlegungs- und Beweislast
      2. b) Höchstrichterliche Grundsätze zur Kausalität
        1. aa) Kausalitätszusammenhang
        2. bb) Kausalitätsvermutung
        3. cc) Hypothetischer Kausalzusammenhang
        4. dd) Unterbrechung des Kausalitätszusammenhangs
        5. ee) Gleichzeitige Zusendung gleichlautender Nachweise durch verschiedene Makler
    3. 3. Mitursächlichkeit der Vermittlungsleistung
    4. 4. Wesentliche Maklerleistung
      1. a) Bedeutung des Begriffs Wesentliche Maklerleistung
      2. b) Regelfall
      3. c) Weitere Einzelfälle
        1. aa) Visitenkarte des Maklerkunden
        2. bb) Nachweis bei Zwischenerwerb
      4. d) Fälle aus der Instanzjudikatur
    5. 5. Kenntnis des Kunden von der Maklertätigkeit
  9. VII. Vertragliches Maklerrecht anhand praxistypischer Klauseln
    1. 1. Überblick
    2. 2. Maklerklauseln
    3. 3. Alleinauftrag
      1. a) Zulässige Mindestlaufzeit
      2. b) Zulässige Laufzeit-Verlängerungsklausel
      3. c) Zulässigkeit einer vierwöchigen Kündigungsfrist
      4. d) Unzulässigkeit einer Verlängerungsklausel bei intransparenter Weiterverweisung
    4. 4. Provisions-Zahlungsklausel
    5. 5. Vorkenntnisklausel
    6. 6. Übererlösklausel
    7. 7. Erfolgsunabhängige Provision
    8. 8. Provisionsklausel mit unterschiedlichen Provisionssätzen
    9. 9. Maklerbemühungsentgelt-Klausel
    10. 10. Reservierungsklausel
      1. a) Allgemeine Grundsätze
      2. b) AGB-Recht
    11. 11. Folgegeschäftsklausel
    12. 12. Identitätsklauseln
    13. 13. Vertragsstrafe- und Pauschalierungsklauseln
      1. a) Vertragsstrafen zugunsten des Maklers
        1. aa) Individualverträge
        2. bb) AGB-Recht
      2. b) Vertragsstrafen zugunsten des Maklerkunden
      3. c) Vertragliche Aufwendungsersatzpauschalen
  10. VIII. Verwirkung der Maklerprovision nach § 654 BGB
    1. 1. Überblick
    2. 2. Konzeption des BGB-Gesetzgebers
    3. 3. Sichtweise des § 654 BGB in der höchstrichterlichen Rechtsprechung
      1. a) Reichsgericht
      2. b) Bundesgerichtshof
        1. aa) Grundsatzentscheidung BGHZ 36, 323
        2. bb) Weitere Entwicklung
    4. 4. Zur Rechtsnatur des Provisionsverlustes
      1. a) Kritik des Schrifttums
      2. b) Provisionsausschluss als gesetzliche Vertragsstrafe
    5. 5. Zwingendes Recht
    6. 6. Darlegungs- und Beweislast
    7. 7. Einzelne Anwendungsbereiche des § 654 BGB
      1. a) Unmittelbarer Geltungsbereich des § 654 BGB
      2. b) Zeitlicher Anwendungsbereich
        1. aa) Vorvertragliche Treuepflichtverletzung
        2. bb) Nachwirkende Treuepflichtverletzung
      3. c) Personeller Anwendungsbereich
        1. aa) Haftung für eigenes Handeln
        2. bb) Haftung für fremdes Handeln
    8. 8. Einzelne Fallgruppen
      1. a) Unzulässige Doppeltätigkeit
      2. b) Veranlassung zur Unterzeichnung formwidriger Ankaufsverpflichtungen
      3. c) Hintertreiben des Hauptvertrages
      4. d) Treuwidrige Aufklärungspflichtverletzungen
        1. aa) Wahrheitswidrige Exposéangaben
        2. bb) Unterlassene Hinweise
        3. cc) Wahrheitswidrige Antworten
      5. e) Unzulässige Druckausübung
      6. f) Unredliches Verhalten
      7. g) Verwendung unwirksamer Geschäftsbedingungen
      8. h) Untätigkeit
    9. 9. Weitere Problembereiche
      1. a) Rückforderung der bereits entrichteten Provision
      2. b) Provisionsverwirkung und Schadensersatz
      3. c) Analoge Anwendung der zu § 654 BGB entwickelten Rechtsgrundsätze auf sonstige Maklerprovisionsansprüche
        1. aa) Anwendung auf Sonderformen des Maklervertrages
        2. bb) Anwendung auf Provisionsansprüche aus § 354 HGB
        3. cc) Anwendung auf Provisionsansprüche eines Testamentsvollstreckers aus maklerähnlicher Tätigkeit
      4. d) Keine analoge Anwendung des § 654 BGB bei Treuepflichtverletzungen des Kunden
      5. e) Analoge Anwendung des § 654 BGB auf andere Rechtsverhältnisse
  11. IX. Nebenpflichten des Maklers
    1. 1. Überblick
    2. 2. Allgemeine Nebenpflichten
    3. 3. Aufklärungspflichten
    4. 4. Beratungspflichten
      1. a) Allgemeine Grundsätze
      2. b) Steuerrechtliche Fragenbereiche
      3. c) Anderweitige Leistungsbereiche
    5. 5. Sonstige Nebenpflichten
      1. a) Grundsatz der Exposéwahrheit
      2. b) Übererlösabreden
    6. 6. Rechtsfolgen einer Pflichtverletzung
      1. a) Freistellung von der Provisionsverpflichtung
      2. b) Ersatzansprüche hinsichtlich des eingegangenen Hauptvertrages
        1. aa) Ersatzansprüche gegen den Käufermakler
        2. bb) Ersatzansprüche gegen den Verkäufermakler
      3. c) Ersparte Aufwendungen
      4. d) Darlegungs- und Beweislast
      5. e) Ursachenzusammenhang zwischen Pflichtverletzung und Schaden
      6. f) Pflichtwidrige Verkehrswerteinschätzung
    7. 7. Der Mitverschuldenseinwand gegenüber dem Maklerkunden
      1. a) Grundsätze zum Versicherungsmaklerrecht
      2. b) Übertragbarkeit der Grundsätze auf den Immobilienmaklervertrag
      3. c) Auswirkungen der Rechtsprechungsgrundsätze
        1. aa) Haftung bei fehlerhaftem Exposé
        2. bb) Haftung bei fehlerhaften Behördenanfragen
        3. cc) Pflicht des Auftraggebers zur wahrheitsgemäßen Unterrichtung des Maklers
      4. d) Darlegungs- und Beweislast
    8. 8. Beratungsfehler des Maklers im Rahmen eines selbstständigen Beratungsvertrages zwischen Käufer und Verkäufer
    9. 9. Deliktische Haftung des Maklers
  12. X. Nebenpflichten des Maklerkunden
    1. 1. Überblick
    2. 2. Unterrichtungspflichten
    3. 3. Unterlassungspflichten
    4. 4. Auskunftspflichten
    5. 5. Pflichtenverstoß im Alleinauftrag
    6. 6. Rechtsfolgen einer Pflichtverletzung
  13. XI. Besonderheiten des Vermittlungsrechts beim Erwerb von Wohnimmobilien
    1. 1. Überblick
    2. 2. Der sachliche Anwendungsbereich des Untertitels 4
    3. 3. Form des Vermittlungsvertrages
      1. a) Normzweck
      2. b) Anforderungen an die Textform
      3. c) Rechtsfolgen bei Nichtbeachtung des Formzwanges
    4. 4. Anwendungsbereich des Halbteilungsgrundsatzes
      1. a) Persönlicher Anwendungsbereich bezogen auf den Makler
      2. b) Persönlicher Anwendungsbereich bezogen auf den Maklerkunden
    5. 5. Normzweck des Halbteilungsgrundsatzes
    6. 6. Regelung des § 656c BGB
      1. a) Halbteilungsgrundsatz bei Doppeltätigkeit
      2. b) Unentgeltlichkeitsabreden
      3. c) § 656c Abs. 2 Satz 2 BGB
    7. 7. Regelung des § 656d BGB
      1. a) Übernahme der Maklerkosten des anderen Teils
      2. b) Weitere Konsequenzen des Halbteilungsgrundsatzes
      3. c) Fälligkeit des Kostenübernahmeanspruchs
    8. 8. Übergangsregelungen
      1. a) Temporärer Anwendungsbereich der Reformregelungen
      2. b) Inkrafttreten des Gesetzes
  14. XII. Besonderheiten desWohnungsvermittlungsrechts
    1. 1. Überblick
    2. 2. Allgemeine Grundsätze
      1. a) Gesetzeszweck
      2. b) Legaldefinition
      3. c) Anwendungsbereich
    3. 3. Form des Wohnungsmaklervertrages
      1. a) Normzweck
      2. b) Anforderungen an die Textform
      3. c) Rechtsfolgen bei Nichteinhaltung des Formzwangs
        1. aa) Weigerung des Wohnungssuchenden, eine textformgemäße Erklärung abzugeben
        2. bb) Nachträglicher formwirksamer Vertragsabschluss
    4. 4. Nachweis oder Vermittlung nur bei Auftrag
    5. 5. Provision nur im Erfolgsfalle
    6. 6. Provisionspflicht des Wohnungssuchenden nur bei Erteilung eines originären Suchauftrags (Bestellerprinzip)
      1. a) Temporärer Anwendungsbereich
      2. b) Normzweck
      3. c) Regelungsinhalt
        1. aa) Ausschließlichkeitsprinzip
        2. bb) Einschränkende Auslegung des Merkmals der Ausschließlichkeit
        3. cc) Begriff des Wohnungssuchenden
      4. d) Verbot abweichender Vereinbarungen
        1. aa) Besichtigungsgebühren
        2. bb) Änderung der Vertragsbezeichnung oder des Vertragstyps
        3. cc) Abwälzen der Vermieterprovision auf im Lager des Wohnungssuchenden stehende Dritte
        4. dd) Institutionalisierte Gemeinschaftsgeschäfte
      5. e) Ordnungswidrigkeit
      6. f) Darlegungs- und Beweislast
    7. 7. Weitere Sonderregelungen für den Provisionsanspruch
      1. a) Kein Provisionsanspruch für Folgeverträge
      2. b) Kein Provisionsanspruch bei Identität
      3. c) Kein Provisionsanspruch bei Verflechtung
      4. d) Kein Provisionsanspruch bei Vermittlung von öffentlich gefördertem oder preisgebundenem Wohnraum
    8. 8. Unwirksame Abreden im Zusammenhang mit der Wohnungsübernahme
    9. 9. Berechnung und Höhe der Provision
    10. 10. Aufwendungsersatz
    11. 11. Rückforderung unzulässiger Zahlungen des Wohnungssuchenden
    12. 12. Sonstiges
  15. XIII. Besonderheiten des Versicherungsmaklerrechts
    1. 1. Überblick
    2. 2. Inhalt und Gegenstand des Versicherungsmaklervertrags
    3. 3. Vertragspflichten des Versicherungsmaklers
      1. a) Allgemeine Grundsätze
      2. b) Einzelfragen
    4. 4. Besonderheiten hinsichtlich des Maklervertragsabschlusses
    5. 5. Verbot der Doppeltätigkeit
    6. 6. Provisionsanspruch
    7. 7. Schaden des Versicherungsmaklers
    8. 8. Schaden des Versicherungsnehmers
    9. 9. Abreden zwischen Versicherungsmaklern
  16. XIV. Weitere besondere Vermittlungsverträge
    1. 1. Überblick
    2. 2. Ehe- und Partnerschaftsvermittlung
    3. 3. Private Arbeitsvermittlung
    4. 4. Anlagevermittlung
    5. 5. Fahrzeug-Vermittlungsvertrag
  17. XV. Prozessuale Problembereiche
    1. 1. Überblick
    2. 2. Rechtsweg
    3. 3. Zuständigkeit
      1. a) Sachliche Zuständigkeit
      2. b) Örtliche Zuständigkeit
      3. c) Örtliche Zuständigkeit für die Provisionsklage des Doppelmaklers
      4. d) Internationale Zuständigkeit
        1. aa) Allgemeine Grundsätze
        2. bb) Schwerpunkt der bilateralen Maklertätigkeit
    4. 4. Auskunftsklage
    5. 5. Feststellungsklage
    6. 6. Bestreiten mit Nichtwissen im Provisionsprozess
    7. 7. Beweisaufnahme im Provisionsprozess
    8. 8. Streitgegenstand
    9. 9. Hilfsweises Vorbringen
    10. 10. Verspätetes Vorbringen
    11. 11. Prüfungsmaßstab in der Revisionsinstanz
      1. a) Auslegung von Individualvereinbarungen
      2. b) Sonstige tatrichterliche Beurteilungen
    12. 12. Prozesskostentragungspflicht
    13. 13. Bindungswirkung eines Vorprozesses im Provisionsprozess
    14. 14. Einwand des Mitverschuldens
      1. a) Allgemeine Grundsätze
      2. b) Revisionsrechtliche Überprüfung des Mitverschuldenseinwands
    15. 15. Prozessualvertragsrechtliche Verpflichtungen des Rechtsanwalts im Provisionsprozess
  18. Anhang
    1. Anhang 1: Auszug aus dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB)
    2. Anhang 2: Gesetz zur Regelung der Wohnungsvermittlung (WoVermittG)
  19. Rechtsprechungsübersichten
  20. Literaturverzeichnis
  21. Sachregister
 
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